2025年蛇年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)在政策持續(xù)發(fā)力與市場信心修復(fù)的雙重驅(qū)動(dòng)下，迎來久違的“開門紅”。1月核心城市成交量同比大幅增長，“老破小”二手房熱銷釋放剛需回暖信號(hào)，土地市場專項(xiàng)債收儲(chǔ)開啟新循環(huán)，頭部房企逆勢拿地展現(xiàn)“鈔能力”……但與此同時(shí)，百強(qiáng)房企銷售總額同比下降16.5%，三四線城市成交疲軟，債務(wù)壓力高企，行業(yè)分化進(jìn)一步加劇。這場“止跌回穩(wěn)”的戰(zhàn)役，注定是一場冰與火的博弈。

 

1、政策組合拳“輸血”市場，供需兩端同步發(fā)力

2024年9月中央定調(diào)“止跌回穩(wěn)”后，政策工具箱持續(xù)擴(kuò)容：

需求端：一線城市郊區(qū)限購松綁預(yù)期升溫，房貸利率、交易稅費(fèi)下調(diào)空間打開，公積金政策優(yōu)化覆蓋50余城，購房補(bǔ)貼加碼刺激剛需。

供給端：專項(xiàng)債收購存量土地與商品房加速落地，廣東、河南等地已啟動(dòng)147.5億元土地收儲(chǔ)計(jì)劃，推動(dòng)房企現(xiàn)金流改善；城中村改造擴(kuò)圍至新增100萬套，貨幣化安置助力庫存去化。

中長期改革：預(yù)售制向現(xiàn)售制過渡試點(diǎn)推進(jìn)，“以購代建”配售型保障房模式完善住房雙軌制，為樓市注入新動(dòng)能。

政策效應(yīng)已初步顯現(xiàn)：1月全國30城新房成交同比微增1%，深圳、廣州新房成交量同比暴漲97.3%、37%，上海二手房日均成交增長43%。

 

2.市場分化加劇：一線“熱”與三四線“冷”并存

核心城市領(lǐng)跑復(fù)蘇：北京“老破小”二手房成交周期縮至7天，500萬以內(nèi)房源占比超50%；深圳、上海改善型項(xiàng)目去化率突破51%，高端產(chǎn)品“玖序系”五開五罄，印證高凈值人群購買力堅(jiān)挺。

三四線持續(xù)承壓：非核心城市新房供應(yīng)同比腰斬，庫存去化周期延長，房企降價(jià)促銷成常態(tài)。如漳州2月預(yù)期零供應(yīng)，內(nèi)陸弱二線城市鄭州、昆明推盤積極性低迷。

 

這種分化背后是人口流動(dòng)與資源集中的必然結(jié)果。未來，杭州、成都等強(qiáng)二線城市或接力一線，成為下一輪回暖主力。

3. 房企“生死競速”：信用為王，產(chǎn)品制勝

頭部房企逆勢擴(kuò)張：中海1月銷售額同比增14.4%，以87.48%溢價(jià)率豪擲80億連奪京滬深地塊，依托A級(jí)信用評(píng)級(jí)與56.1%的低負(fù)債率穩(wěn)居行業(yè)“安全區(qū)”。

中小房企生存艱難：TOP100房企銷售門檻同比降低13.4%，債務(wù)到期規(guī)模達(dá)5257億元，三季度償債高峰或引發(fā)新一輪出清。

產(chǎn)品力成競爭壁壘：改善型需求占比超53%，房企加速迭代大面積、綠色科技住宅。如中海“玖序系”以頂豪IP打開利潤空間，部分項(xiàng)目探索用戶參與設(shè)計(jì)，推動(dòng)行業(yè)從“規(guī)模競爭”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)內(nèi)卷”。

2025年樓市“新平衡”下的生存法則

2025年注定是房地產(chǎn)行業(yè)從“高速擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量平衡”的關(guān)鍵年。政策托底與市場自愈并行，但并非所有玩家都能等到春天。

 

對(duì)購房者：一線及核心二線城市“小陽春”可期，剛需可擇機(jī)入場；三四線城市需警惕價(jià)格波動(dòng)，優(yōu)先選擇現(xiàn)房或國企項(xiàng)目。

對(duì)房企：抓住政策窗口期加速去庫存，聚焦產(chǎn)品力與信用管理，避免盲目擴(kuò)張。

對(duì)行業(yè)：專項(xiàng)債收儲(chǔ)、城市更新、保障房建設(shè)將重塑市場結(jié)構(gòu)，房企需從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)型為“城市服務(wù)商”，在存量時(shí)代挖掘新增長極。

蛇年開局，樓市已亮出“止跌回穩(wěn)”的曙光，但唯有順應(yīng)趨勢、主動(dòng)求變者，方能在這場分化與洗牌中立于不敗之地。